Viele Immobilienkredite aus der Niedrigzinsphase erreichen derzeit das Ende ihrer Zinsbindung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer kann das zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden, wenn die Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen abgeschlossen werden muss.
Nach einem Bericht der Tagesschau vom 9. Juni 2026 wurden Baufinanzierungen vor zehn Jahren teils zu Zinssätzen von weniger als zwei Prozent abgeschlossen. Heute liegen die Konditionen für Anschlussfinanzierungen deutlich höher. Dadurch können monatliche Raten spürbar steigen.
Mehr als 400 Euro zusätzlich im Monat
Wie stark sich der Zinsanstieg auswirken kann, zeigt ein Rechenbeispiel der Tagesschau. Ein Immobilienkredit über rund 440.000 Euro wurde vor zehn Jahren mit einem Zinssatz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent abgeschlossen. Die monatliche Rate lag bei etwa 1.250 Euro.
Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von rund 346.000 Euro. Wird diese Summe zu einem Zinssatz von rund 3,8 Prozent weiterfinanziert, steigt die monatliche Belastung auf etwa 1.665 Euro.
Das entspricht mehr als 400 Euro zusätzlich pro Monat oder rund 5.000 Euro pro Jahr. Besonders schwierig kann das für Haushalte werden, deren Finanzierung schon ursprünglich knapp kalkuliert war oder die noch eine hohe Restschuld tragen.
BaFin-Befragung zeigt wachsenden Druck
Dass viele Immobilienfinanzierer bereits unter Druck stehen, zeigt eine Verbraucherbefragung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht aus dem Sommer 2024. Mehr als 3.000 Verbraucherinnen und Verbraucher wurden dabei befragt.
Nach Angaben der BaFin benötigt knapp die Hälfte der Befragten mit laufender Immobilienfinanzierung und festem Zinssatz noch eine Anschlussfinanzierung. Bei 40 Prozent dieser Gruppe stand oder steht sie bereits 2025 oder 2026 an.
Fast jede vierte Person, die bereits Konditionsanfragen oder Kreditanträge für eine Anschlussfinanzierung gestellt hatte, erhielt eine oder mehrere Absagen. Zudem bezeichnete mehr als die Hälfte der Befragten mit Immobilienfinanzierung es als schwierig, Lebenshaltungskosten und monatliche Kreditraten gleichzeitig zu tragen.
Ursprüngliche Kreditprüfung rückt in den Fokus
Eine abgelehnte Anschlussfinanzierung bedeutet nicht automatisch, dass die ursprüngliche Kreditvergabe rechtswidrig war. Einkommen, familiäre Situation und wirtschaftliche Rahmenbedingungen können sich innerhalb von zehn Jahren deutlich verändern.
Die Verbraucherrechtskanzlei Dr. Stoll & Sauer sieht dennoch Anlass, bei problematischen Finanzierungen auch die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung zu betrachten. Entscheidend sei die Frage, ob Banken bei Krediten aus der Niedrigzinsphase ausreichend geprüft haben, ob Verbraucherinnen und Verbraucher ihre Finanzierung langfristig tragen können.
Seit dem 21. März 2016 gelten aufgrund der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkretisierte Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung. In Deutschland wurden diese insbesondere in den §§ 505a bis 505d BGB umgesetzt.
Banken müssen Tragfähigkeit prüfen
Nach der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie müssen Kreditgeber vor Abschluss eines Wohnimmobilienkredits eingehend prüfen, ob Verbraucher ihre Verpflichtungen voraussichtlich erfüllen können.
Dabei sind unter anderem Einkommen, Ausgaben sowie weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände zu berücksichtigen. Die Prüfung muss dokumentiert und aufbewahrt werden.
Die zeitliche Lage ist aus Sicht der Kanzlei besonders relevant: Erste Immobilienkredite, die nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften mit zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen wurden, erreichen nun das Ende dieser Bindung.
Auch steigende Zinsen können relevant sein
Die Kreditwürdigkeitsprüfung soll nicht nur zeigen, ob Verbraucherinnen und Verbraucher die günstige Anfangsrate zahlen können. Entscheidend ist vielmehr, ob die Finanzierung voraussichtlich dauerhaft tragfähig ist.
Für Immobilienkredite ab Mai 2018 wurden die Anforderungen durch die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung weiter konkretisiert. Dort wird ausdrücklich genannt, dass auch zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse berücksichtigt werden müssen. Dazu zählt etwa ein Anstieg des Sollzinssatzes.
Für Verträge aus den Jahren 2016 und 2017 gilt diese Verordnung zwar noch nicht unmittelbar. Dennoch bestanden bereits damals umfangreiche Pflichten aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und aus den §§ 505a und 505b BGB.
Wann eine Prüfung sinnvoll sein kann
Verbraucherinnen und Verbraucher können meist nicht selbst beurteilen, ob ihre Bank bei der ursprünglichen Kreditwürdigkeitsprüfung Fehler gemacht hat. Sie kennen in der Regel auch nicht die internen Berechnungen und Unterlagen der Bank.
Aus Sicht von Dr. Stoll & Sauer kann eine rechtliche Prüfung insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Immobilienkredit ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde und die Zinsbindung jetzt oder in den kommenden Jahren endet.
Weitere Hinweise können ein damals sehr niedriger Zinssatz, eine hohe Restschuld trotz jahrelanger Zahlungen, eine stark steigende Monatsrate oder eine bereits abgelehnte Anschlussfinanzierung sein. Auch wenn andere Banken zusätzliches Eigenkapital verlangen oder die Finanzierung ebenfalls ablehnen, kann eine nähere Prüfung sinnvoll sein.
Das gilt besonders, wenn die ursprüngliche Finanzierung schon bei Abschluss sehr knapp kalkuliert war oder die anfängliche Tilgung niedrig ausfiel.
Mögliche Rechte nach § 505d BGB
Hat eine Bank gegen ihre gesetzlichen Pflichten bei der Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, kann § 505d BGB rechtliche Folgen vorsehen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann sich etwa der vereinbarte Sollzins reduzieren. Außerdem kann Verbraucherinnen und Verbrauchern ein fristloses Kündigungsrecht zustehen, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.
Besonders relevant kann dies werden, wenn Darlehensnehmer ihre Verpflichtungen nicht mehr erfüllen können und genau dieser Umstand bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu hätte führen müssen, dass der Kredit nicht vergeben wird.
Nicht jeder Fehler führt automatisch zu Ansprüchen. Maßgeblich bleibt immer der konkrete Einzelfall.
Betroffene sollen Unterlagen prüfen lassen
Für eine erste Einschätzung sind vor allem der ursprüngliche Kreditvertrag, die aktuelle Restschuld, das Ende der Zinsbindung und die Konditionen einer möglichen Anschlussfinanzierung wichtig. Auch eine bereits erfolgte Absage kann für die Prüfung relevant sein.
Dr. Stoll & Sauer sieht derzeit keinen Beleg dafür, dass Banken in der Niedrigzinsphase flächendeckend gegen die Regeln zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen haben. Die Kombination aus deutlich höheren Anschlusszinsen, den Ergebnissen der BaFin-Befragung und den seit 2016 geltenden Vorgaben könne jedoch Anlass sein, problematische Immobilienkredite genauer prüfen zu lassen.
Betroffene können eine kostenlose Ersteinschätzung über den Immobilienkredit-Online-Check der Kanzlei erhalten.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von Dr. Stoll & Sauer Rechtsanwaltsgesellschaft mbH/Veröffentlicht am 19.08.2026 und wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.