Wer eine Immobilie selbst bewohnt, kann den Kaufpreis, die üblichen Erwerbsnebenkosten und Finanzierungskosten grundsätzlich nicht in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Dennoch gibt es rund um das Eigenheim verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Handwerkerleistungen, energetische Sanierungen, haushaltsnahe Dienstleistungen oder außergewöhnliche Belastungen. Auch Wohn-Riester und staatliche Förderprogramme können die finanzielle Belastung reduzieren.
Schon beim Immobilienkauf kann sich eine genaue Gestaltung lohnen. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro können damit bis zu 26.000 Euro anfallen. Besonders beim Neubau kann es günstiger sein, Grundstück und Bauleistung unabhängig voneinander zu erwerben. Wird zunächst nur das Grundstück gekauft und erst später ein Bauunternehmen beauftragt, fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis an. Sind beide Verträge allerdings rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verbunden, kann das Finanzamt auch die Baukosten einbeziehen.
Auch bewegliches Inventar kann die Bemessungsgrundlage reduzieren, wenn dessen Wert im Kaufvertrag separat und realistisch ausgewiesen wird. Dazu können beispielsweise eine Einbauküche oder bestimmte Einrichtungsgegenstände gehören. Auf diesen Anteil des Kaufpreises fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.
Handwerker und Dienstleistungen steuerlich nutzen
Für Arbeiten am selbst genutzten Haus oder an der Eigentumswohnung können Handwerkerleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Begünstigt sind dabei vor allem Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Bis zu 6.000 Euro solcher Aufwendungen können angesetzt werden, woraus sich derzeit eine direkte Steuerermäßigung von 20 Prozent und damit maximal 1.200 Euro pro Jahr ergeben kann. Dazu zählen beispielsweise Fassadenarbeiten, Dachreparaturen, Badmodernisierungen, Gartenarbeiten oder der Einbau eines Kamins.
Nach dem im Ausgangstext genannten aktuellen Regierungsentwurf sollen diese Vorteile ab 2027 auf 15 Prozent und höchstens 900 Euro jährlich sinken. Wer ohnehin entsprechende Arbeiten plant, könnte sie deshalb noch unter den derzeit geltenden Bedingungen durchführen lassen. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung sind eine ordnungsgemäße Rechnung und eine unbare Zahlung.
Zusätzlich können haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören etwa Reinigungsarbeiten, Rasenmähen oder Schneeräumen. Hier können 20 Prozent der begünstigten Arbeitskosten bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr direkt von der Steuer abgezogen werden. Auch dafür verlangt das Finanzamt eine Rechnung und einen Zahlungsnachweis.
Energetische Sanierung kann besonders hohe Vorteile bringen
Für selbst bewohnte Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, gibt es eine eigene steuerliche Förderung energetischer Sanierungen. Werden die Maßnahmen von einem Fachunternehmen ausgeführt und erfüllen sie die vorgeschriebenen energetischen Standards, können insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Kosten verteilt über drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen werden. Die maximale Steuerermäßigung liegt bei 40.000 Euro je Objekt.
Gefördert werden unter anderem Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern oder Heizungen sowie der Einbau einer Lüftungsanlage. Nach dem derzeitigen Stand müssen die Arbeiten bis Ende 2029 abgeschlossen sein. Erforderlich sind außerdem entsprechende Bescheinigungen des ausführenden Fachbetriebs.
Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten besondere Regelungen. Selbstnutzer können 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben geltend machen. Im Jahr des Abschlusses der Arbeiten und in den folgenden neun Jahren können jeweils bis zu neun Prozent der anerkannten Aufwendungen abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen und vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden.
Auch gesundheitlich notwendige Umbauten können berücksichtigt werden
Müssen Haus oder Wohnung aus gesundheitlichen Gründen umgebaut werden, können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastungen steuerlich berücksichtigt werden. Typische Beispiele sind der Einbau eines Treppenlifts oder barrierefreie Zugänge aufgrund einer Erkrankung, Behinderung oder altersbedingter Einschränkungen. Ob und in welcher Höhe sich daraus tatsächlich ein Steuervorteil ergibt, hängt vom Einkommen und den persönlichen Verhältnissen ab.
Daneben kann ein bereits bestehender Riester-Vertrag für eine selbst genutzte Immobilie eingesetzt werden. Das geförderte Kapital lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen für Kauf, Neubau, Kredittilgung, barrierearmen Umbau oder energetische Sanierung verwenden. Zusätzlich können jährliche Einzahlungen bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben berücksichtigt werden. Welche Möglichkeiten konkret bestehen, richtet sich jedoch nach dem jeweiligen Vertrag und den geltenden Förderbedingungen.
Förderprogramme und Steuervergünstigungen vergleichen
Zusätzlich zu steuerlichen Erleichterungen kommen Förderprogramme etwa der KfW, des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle oder regionaler Stellen infrage. Sie können beispielsweise energetische Sanierungen oder Maßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden unterstützen. Allerdings lassen sich verschiedene Förderungen nicht immer beliebig miteinander kombinieren. Die Lohnsteuerhilfe Bayern weist darauf hin, dass öffentliche oder steuerliche Zuschüsse beispielsweise dazu führen können, dass Handwerkerleistungen nicht zusätzlich geltend gemacht werden dürfen.
Deshalb empfiehlt es sich, vor Beginn größerer Maßnahmen zu prüfen, welche Kombination aus Zuschüssen, Förderkrediten und Steuervergünstigungen finanziell am günstigsten ist. Auch beim späteren Verkauf kann die Eigennutzung steuerlich eine Rolle spielen. Nach den im Ausgangstext dargestellten Voraussetzungen kann ein Verkauf bereits im dritten Jahr der Eigennutzung steuerfrei möglich sein, sodass keine Spekulationssteuer anfällt.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von Lohnsteuerhilfe Bayern e.V./Veröffentlicht am 30.09.2026 und wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.