Wer beim Kauf einer Eigentumswohnung bereit ist, eine längere Pendelzeit in Kauf zu nehmen, kann in vielen deutschen Großstädten erheblich sparen. Das zeigt eine Analyse von immowelt für die 15 größten Städte Deutschlands. Untersucht wurden die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den Städten selbst sowie in Gemeinden im 45- und 60-Minuten-Radius um die jeweiligen Stadtzentren.
Besonders groß ist der Preisunterschied im erweiterten Umland von Dresden. Dort zahlen Käuferinnen und Käufer im 60-Minuten-Radius durchschnittlich 52 Prozent weniger als im Stadtgebiet. Während Eigentumswohnungen in Dresden im Schnitt 2.946 Euro pro Quadratmeter kosten, liegt der Preis im erweiterten Umland bei 1.405 Euro.
Auch rund um Frankfurt und Köln fällt die Ersparnis mit jeweils 51 Prozent sehr hoch aus. In Leipzig beträgt der Preisvorteil im 60-Minuten-Umland 49 Prozent.
Größte absolute Ersparnis rund um München
Prozentual liegt Dresden vorn, absolut betrachtet bietet jedoch München den größten Preisunterschied. Im Münchner Stadtgebiet kosten Eigentumswohnungen im Durchschnitt 8.078 Euro pro Quadratmeter. Im 60-Minuten-Umland sinkt der Preis auf 4.364 Euro.
Damit sparen Käuferinnen und Käufer dort im Schnitt 3.714 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von 46 Prozent und ist die höchste absolute Ersparnis unter den 15 untersuchten Städten.
Auch im Umland von Frankfurt und Hamburg sind die Unterschiede erheblich. In Frankfurt sinkt der Quadratmeterpreis von 5.564 Euro in der Stadt auf 2.730 Euro im erweiterten Umland. Das entspricht einer Ersparnis von 2.834 Euro oder 51 Prozent. In Hamburg verringert sich der Preis von 6.014 Euro auf 3.247 Euro pro Quadratmeter. Käuferinnen und Käufer zahlen dort im 60-Minuten-Umland 2.767 Euro beziehungsweise 46 Prozent weniger.
Bereits 45 Minuten Pendelzeit können sich lohnen
Nicht immer ist eine volle Stunde Fahrzeit nötig, um deutlich günstigere Angebote zu finden. In Hamburg liegen die Preise für Eigentumswohnungen bereits im 45-Minuten-Radius 43 Prozent unter dem Niveau der Stadt. Auch in Frankfurt beträgt die Ersparnis im näheren Umland 40 Prozent. In Köln sind es 37 Prozent.
In anderen Städten fällt der Unterschied bei kürzerer Entfernung deutlich geringer aus. In Dresden sind Wohnungen im 45-Minuten-Umland 31 Prozent günstiger, in Leipzig 29 Prozent. In Nürnberg beträgt der Preisvorteil nur 17 Prozent. In Stuttgart und Dortmund liegen die Preise im näheren Umland jeweils lediglich 9 Prozent unter dem Stadtniveau.
Nach Einschätzung von immowelt-Geschäftsführer Theo Mseka sind Eigentumswohnungen in den teuersten deutschen Großstädten und ihren direkten Vororten für viele Haushalte kaum noch bezahlbar. Im erweiterten Umland sei die Lage häufig entspannter. Wer seinen Suchradius vergrößere, könne deutlich günstigere Angebote finden.
Berlin und Stuttgart mit moderateren Preisvorteilen
Auch in Berlin und Stuttgart kann ein Umzug ins Umland finanziell attraktiv sein, allerdings fallen die Preisunterschiede im Vergleich zu Dresden, Frankfurt, Köln oder München geringer aus.
Im Berliner 60-Minuten-Umland liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen 30 Prozent unter dem Niveau der Hauptstadt. In Stuttgart beträgt der Unterschied im erweiterten Umland 24 Prozent.
Ruhrgebiet zeigt besondere Preisstruktur
Eine Sonderrolle nimmt das Ruhrgebiet ein. In Essen sind Eigentumswohnungen im 45-Minuten-Umland nur 2 Prozent günstiger als im Stadtgebiet. In Duisburg ist das Umland sogar teurer: Im 45-Minuten-Radius liegen die Preise 30 Prozent über dem Niveau der Stadt.
Grund dafür ist die besondere Struktur der Region mit mehreren dicht beieinanderliegenden Großstädten. Duisburg, Essen, Dortmund, Düsseldorf und Köln sind untereinander jeweils innerhalb von rund einer Stunde erreichbar. Dadurch überschneiden sich die Einzugsgebiete.
Zum Duisburger Umland zählen in der Analyse beispielsweise auch teure Vororte von Düsseldorf wie Meerbusch, Ratingen und Hilden. Dort liegen die Quadratmeterpreise bei 4.431 Euro, 3.467 Euro beziehungsweise 3.536 Euro. Geografisch fallen diese Orte in den Duisburger Einzugsbereich, wirtschaftlich sind sie jedoch eher dem Düsseldorfer Umland zuzuordnen.
Da Duisburg selbst vergleichsweise günstige Immobilienpreise aufweist, wirkt das Umland dadurch deutlich teurer. Im Duisburger Stadtgebiet kosten Eigentumswohnungen im Schnitt 2.076 Euro pro Quadratmeter. Im 45-Minuten-Umland sind es 2.696 Euro, im 60-Minuten-Umland 2.600 Euro.
Analyse basiert auf Angebotspreisen
Für die Untersuchung wertete immowelt inserierte Kaufangebote für Eigentumswohnungen in den 15 größten deutschen Städten und ihrem Umland aus. Die Preisangaben beziehen sich auf den Quadratmeter und wurden mithilfe hedonischer Verfahren berechnet. Stichtag der Analyse ist der 1. Juli 2026.
Bei den ausgewiesenen Werten handelt es sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Kaufpreise. Für das Umland wurden Gemeinden berücksichtigt, die mit dem Auto 45 beziehungsweise 60 Minuten vom jeweiligen Stadtzentrum entfernt liegen und weniger als 100.000 Einwohner haben.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von immowelt/Veröffentlicht am 14.07.2026 und wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.