In wirtschaftlich starken Regionen werden Immobilien bis 2035 weiter teurer, während sie in strukturschwachen Gebieten an Wert verlieren. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), die alle 400 deutschen Kreise berücksichtigt.
Die Auswertung zeigt, dass insbesondere Metropolräume und gut angebundene Umlandregionen von steigenden Preisen profitieren. In Gegenden mit schwächerer wirtschaftlicher Entwicklung und rückläufiger Bevölkerung sinken die Immobilienwerte hingegen – auch unter Berücksichtigung der Kaufkraft. Grundlage der Analyse sind umfassende Daten zu Preisentwicklung, Demografie, Einkommen und Arbeitsmarkt, erstellt im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR). Entscheidend sei dabei weniger die Lage in Stadt oder Land, sondern vielmehr die wirtschaftliche Vernetzung einer Region. Gute Anbindung an große Arbeitsmärkte wirke sich positiv auf die Preisentwicklung aus.
Wachsende Unterschiede zwischen den Regionen
Besonders unter Druck stehen Regionen, in denen wirtschaftliche Schwäche auf Bevölkerungsrückgang trifft. Dazu zählen unter anderem Teile Ostdeutschlands abseits großer Städte, das Saarland, ländliche Gebiete in Rheinland-Pfalz sowie das Ruhrgebiet. In stark betroffenen Kreisen wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach wird ein Wertverlust von bis zu 20 Prozent bis 2035 erwartet.
Auch Regionen mit starker Ausrichtung auf Automobilindustrie oder energieintensive Produktion, etwa Zwickau, stehen vor zusätzlichen Herausforderungen. Der Wandel hin zu klimaneutralen Produktionsweisen kann kurzfristig zu Arbeitsplatzverlusten und sinkender Kaufkraft führen, was die Nachfrage nach Immobilien weiter dämpfen dürfte. Langfristig könnten sich daraus zwar neue Chancen ergeben, aktuell überwiegen jedoch die Risiken.
Metropolen und ihr Umland profitieren
Auf der anderen Seite zählen große Städte wie Hamburg, Berlin und Frankfurt sowie deren Einzugsgebiete zu den Gewinnern der Entwicklung. Auch in Bayern und Baden-Württemberg zeigen sich positive Trends, selbst in eher ländlichen Regionen. In besonders dynamischen Gebieten steigen die Preise jährlich um mehr als zwei Prozent.
Auffällig ist, dass München selbst nicht zu den Spitzenreitern gehört, während viele umliegende Regionen deutlich profitieren. In Nordrhein-Westfalen wird lediglich für Köln ein klares Wachstum prognostiziert.
Unterschiedliche Strategien für Stadt und Land
Ein Experte des IW weist darauf hin, dass wohnungspolitische Maßnahmen stärker an die jeweiligen regionalen Bedingungen angepasst werden sollten. In wirtschaftlich schwächeren Regionen bestehe die Gefahr, dass der Immobilienmarkt aufgrund fehlender Investitionsanreize weiter an Dynamik verliert. Dort komme es vor allem darauf an, den vorhandenen Bestand zu sichern, energetisch zu modernisieren und die Märkte langfristig zu stabilisieren.
In den wachstumsstarken Regionen sei hingegen vor allem zusätzlicher Wohnraum gefragt. Ohne verstärkten Neubau werde sich der Preisdruck weiter erhöhen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Dieser Text basiert auf einer Pressemitteilung von Institut der Deutschen Wirtschaft/Veröffentlicht am 18.03.2026 und wurde unter Zuhilfenahme von KI erstellt.